Sisältö
- vaiheet
- Osa 1 harjoittaa kiinteistökehitystä
- Osa 2 Projektien rahoitus
- Osa 3 Kiinteistökannan luominen
Kiinteistökehitys voi olla aloittelijalle vaikeaa toimintaa, mutta se ei ole ulottuvillasi niin kauan kuin osoitat kärsivällisyyttä, kunnianhimoa ja etenkin kekseliäisyyttä. Ensimmäisessä kokemuksessasi tärkein tehtävä on selvittää, millä kiinteistölläsi alueellasi on suurin kaupallinen potentiaali. Sitten sinun on turvattava rahoitus ja hankittava kiinteistö, kun se tarjoaa edullisen kustannuksen, jonka avulla voit minimoida taloudelliset riskit. Kun olet mukauttanut sen visioosi, päätä, kannattaako vuokrata se vai myydä se lisätäksesi voittoa tuottavaan luetteloosi.
vaiheet
Osa 1 harjoittaa kiinteistökehitystä
- Tee yksityiskohtainen liiketoimintasuunnitelma. Sen jälkeen kun olet päättänyt kokeilla onneasi kiinteistökehityksessä, sinun on ensin kerrottava lyhyesti, kuinka konkretisoit ideasi. Ota arkki ja kynä ja kerro pieni kuvaus yrityksestäsi juuri sellaisena kuin olet kuvitellut sen ja selitä miten sitä voidaan käyttää yhteisössäsi. Tee sitten luettelo käytettävissä olevista resursseista, kuten aloitusrahastot ja yhteydet alueen omistajiin.
- Tärkeitä harkittavia asioita ovat käytettävissä oleva pääoma, kyky hallita useita kiinteistöjä itse ja menestysmahdollisuutesi ottaen huomioon kiinteistömarkkinoiden nykytila.
- Tuleeko kiinteistökehitys kokopäiväiseksi tai osa-aikaiseksi tulojen monipuolistamiseksi?
-
Ole tarkka tavoitteistasi. Jotta kiinteistökehityksestä tulisi tuottoisaa liiketoimintaa, on välttämätöntä pitää mielessä selkeämpi tavoite: "Sijoita kiinteistöön ansaitaksesi paljon rahaa. Parempi tapa edetä on aloittaa vaatimattomalla, mutta tarkalla suunnitelmalla, joka on seuraava: "Haluan ostaa vanhan Saint-Louis-rakennuksen ja muuttaa siitä opiskelijoille kohtuuhintaisia asuntoja. Perustamalla perusstrategian, sinulla on konkreettisempi visio siitä, mitä on tehtävä sen saavuttamiseksi.- Varmista, että tavoitteesi ovat realistisia, kun aloitat ja rakennat salkun (ja maineesi) yhdellä kiinteistöllä kerrallaan. Liian korkeiden tavoitteiden asettaminen voi olla kallis virhe.
- Yksinkertaisin tapa päästä markkinoille on ostaa talo, kunnostaa se ja sitten myydä. Sieltä voit harkita isompia ja kalliimpia kiinteistöjä.
-
Ajattele alueesi kiinteistötarpeita. Ehkä lähiökodit lupaavan teollisuuskeskuksen ulkopuolella ovat käytännössä olemattomat tai kaupungissa ei ole nykyaikaisia ravintoloita. Aina kysyntä tuntuu, mahdollisuuksia kannattavaan kiinteistökehitykseen on mahdollista. Yleensä menestyneimmät projektit ovat asukkaiden tarpeita vastaavia projekteja.- Harkitse aina sen alueen väestöä, jolla projektia kehität. Kiinteistöprojektisi kehittäminen on tärkeää ottaen huomioon potentiaalinen ostaja tai vuokralainen.
- Jos asut esimerkiksi alueella, jolla asuu paljon vanhempia ihmisiä, voi olla paljon järkevämpää rakentaa helposti saavutettavia yksikerroksisia koteja tai huoneistoja kuin monikerroksisia ylellisyyttä rakentavia rakennuksia, vaikka ne ovat muodikkaita.
Osa 2 Projektien rahoitus
-
Hae kehittäjäluottoa. Kun olet laatinut toteutettavan suunnitelman ensimmäiselle kiinteistöprojektillesi, mene pankkiin ja tarkista ohjelmasi yhdessä ryhmän kiinteistökehityksen asiantuntijoiden kanssa. Se antaa sinulle todennäköisesti tarkan arvion kaikista ostoon liittyvistä kustannuksista, samoin kuin mahdollisen taloudellisen avun määrän. Monissa tapauksissa pankki takaa jopa 70–80 prosenttia ensisijaisista hankintakustannuksista, mutta se ei välttämättä kata satunnaisia kuluja, kuten rakennus- ja lisenssikulut.- Kuten minkä tahansa muun tyyppinen laina, saatat joutua todistamaan luottoasi tai tarjoamaan vakuuksia, jotta sitä voidaan pitää vakavana sijoittajana. Jotkut laitokset saattavat jopa edellyttää, että teet talletuksen, joka on noin 15-20% hankkeen odotettavissa olevista kokonaiskustannuksista.
- Asunto- ja liikekiinteistöjen ostaminen ja kunnostaminen vaatii paljon rahaa. Ellei sinulla ole merkittäviä säästöjä varastossa, joudut todennäköisesti luottamaan jossain määrin ulkoiseen rahoitukseen.
- Ajattele huolellisesti ehdotustasi ja selvitä, onko sillä todella potentiaalia. Pankki voi päättää hylätä rahoitushakemuksesi, jos se uskoo ottavan erittäin suuren riskin.
-
Aseta vakaat taloudelliset rajat. Löydä korkeampi summa, jonka arvot tietystä kiinteistöstä, ja pidä kiinni siitä summasta. Tämä estää sinua vakuuttamasta hyväksymään sopimuksia, jotka viime kädessä ansaitsevat rahaa menettää. Budjettien ja vastuullisten sijoitusten tekeminen on yksi tärkeä askel pitkän aikavälin tulosten saavuttamisessa.- Määrä, jonka sinun pitäisi olla valmis maksamaan, riippuu monista tekijöistä, kuten taloudesta, maantieteellisestä sijainnista ja valmistuneen projektin arvioidusta arvosta. Siksi se vaihtelee hankkeittain.
- Kiinteistökehitysliiketoiminta on hyvin samanlaista kuin rahapelit: on parempi ansaita vähän, mutta usein kuin panostaa paljon, jos haluat menettää kaiken.
-
Päätä, ostatko kiinteistön myydä tai vuokrata. Asunnon ostaminen vuokrattavaksi on suhteellisen vähäinen riski tuottaa voittoa, kun aloitat tämän toiminnan, koska se antaa sinulle mahdollisuuden palauttaa sijoituksen vuokramaksua vastaan. Toisaalta ostopaikan ostaminen antaa sinun kunnostaa sen ja aloittaa toisen projektin huolehtimatta siitä, kuinka markkinoiden kehitys voi vaikuttaa kiinteistön bruttoarvoon. Tarkista uudelleen alkuperäinen liiketoimintasuunnitelmasi ja käytettävissäsi olevat resurssit määrittääksesi vaihtoehdon, joka voi johtaa suurempaan kannattavuuteen.- Suurin osa uusista kiinteistökehittäjistä ostaa mieluummin kiinteistöjä vuokrattavana. Tällä tavoin heillä on tasainen tulovirta, johon he voivat luottaa ja joita voidaan puolestaan käyttää muihin hankkeisiin.
- Jos haluat tämän lähestymistavan, yritä ansaita jopa 10% alkuperäisestä sijoituksesta vuokramaksuilla vuosittain. Kun ostat kiinteistöjä jälleenmyynniksi, on parempi kysyä vähintään 30% kokonaismäärästä oston perustelemiseksi. Esimerkiksi 150 000 euroa vuosittaisia vuokratuottoja riittää 1,5 miljoonan euron kiinteistön pitämiseen pinnalla. Yhdestä projektista, jonka sijoitus on 4 miljoonaa euroa, teet paljon, jos myyt kiinteistön ainakin 1,2 miljoonalla eurolla enemmän.
-
Tunne kiinteistön ostamisen riskit. Ei ole mitään takeita siitä, että ostamasi tavarat ansaitsevat sinulle rahaa, vaikka ne sijaitsevatkin tarkasti taloudellisesti kukoistavan alueen keskellä. Kuten kaikissa liikeyrityksissä, aina on osa mahdollisuutta. Jos et ole varma, voitko elää realistisesti ilman tuloja uudesta kiinteistöstä, olisi viisaampaa löytää turvallisempi vaihtoehto.- Lukemattomat muut merkitykselliset tekijät voivat estää kiinteistöä tuottamasta voittoa odotetulla tavalla. Näitä ovat ennakoimattomat rakenteelliset ongelmat ja taloudellisen kartion kehitys. Näitä tekijöitä on usein vaikea tai mahdotonta ennustaa.
Osa 3 Kiinteistökannan luominen
-
Kohdeominaisuudet lupaavilla alueilla. Hyvä nyrkkisääntö on tunnistaa alueet, jotka ovat vasta alkaneet osoittaa kasvun merkkejä tai joiden suosio on viime aikoina lisääntynyt. Näin voit hankkia kiinteistön halvalla hinnalla ja myydä sen kalliimmalla maksimoimalla voitot.- Kohdenna kohtuuhintaisia tiloja, jotka ovat koulujen, suurten yritysten, ostoskeskusten ja muiden kohteiden lähellä, jotka saattavat houkutella ostajia.
- Aloittelevien kehittäjien yleinen virhe on etsiä jo vauraita paikkoja ja yrittää päästä sinne. Muista, että mitä suurempi kasvu, sitä pienemmät laajenemismahdollisuudet.
-
Etsi motivoituneita myyjiä. Teet hyvää liiketoimintaa ihmisten kanssa, joiden on myytävä kiinteistö mahdollisimman pian. Se voi olla konkurssissa oleva yritysomistaja, eronnut pari tai omistaja, joka asettuu muualle ja jolla ei ole suurta kiinnostusta omaisuuteen. Nämä ihmiset tietävät, että jos he eivät myy omaisuuttaan heti, he voivat menettää suuren osan sijoituksistaan.- Harkitse kiinteistönvälittäjän vuokraamista auttamaan sinua löytämään kiinteistöjä ja neuvottelemaan niiden hinnoista. Yleensä kiinteistönvälittäjät yrittävät selvittää, miksi myyjät eroavat kiinteistöstään, mikä voisi antaa sinulle etua, kun on aika tehdä tarjous.
-
Ota kaikki aikaa ennen oston tekemistä. Älä kiirehdi solmimaan sopimusta. Ennen sitoutumista sinun on oltava varma, että olet tehnyt hyvää työtä tutkimalla ja arvioimalla kunkin kohdealueesi riskejä ja mahdollisia hyötyjä. Muuten saatat joutua kuluttamaan enemmän resursseja kuin olet koskaan kuvitellut ja menetät suorituskyvyn.- Kysy nykyiseltä omistajalta kaikki kysymykset, kuten kunnossapito, kaavoitus ja verot. Tarvittaessa kestää muutama päivä harkita päätöstäsi.
- Kun olet löytänyt täydellisen omaisuuden, älä epäröi allekirjoittaa sopimusta nimesi ja allekirjoituksesi kanssa.
-
Remontti työntekijöiden kanssa. Kun kiinteistö kuuluu sinulle, joudut vain kunnostamaan sen myydäksesi. Kiinteistötyypistä riippuen saatat joutua palkkaamaan urakoitsijan tai arkkitehdit, rakennusryhmän, insinöörit, suunnittelijat ja sisustussuunnittelijat, jotta visiosi toteutuisi. Tärkein tavoite on tehdä siitä parempi kuin se oli kun ostit, mikä lisää sen arvoa.- Pienissä projekteissa ja omakotitaloissa, joissa olisi taloudellisesti mahdotonta rekrytoida muita ihmisiä, voit säästää korjauskuluissa tekemällä peruskorjauksen itse.
- Arvioi kiinteistöä myyessäsi tehtyjen parannusten mukaisesti. Sinun on oltava valmis neuvottelemaan kohtuullisesti saavuttaaksesi summa, joka on riittävän lähellä myyntihintaasi, jotta voit elää.
- Säästä ennen kuin aloitat ensimmäisen kiinteistöprojektisi suunnittelun, niin paljon pääomaa voit täydentää yrityksesi lainoja. Olet onnellinen tehdessäsi niin, jos kulut päätyvät korkeammiksi kuin mitä olet neuvotellut.
- Varmista, että kiinteistösi kunnostustyöt täyttävät alueen kaavoitus- ja rakennusmääräyksissä määritellyt parametrit.
- Voi olla hyvä idea työskennellä kokenneen kiinteistökehittäjän kanssa kahdessa ensimmäisessä projektissasi. Hän voi tarjota arvokkaita neuvoja ja auttaa välttämään sudenkuoppia, jotka yleensä aiheuttavat ongelmia aloittelijoille.
- Kiinteistöjen ostaminen huutokaupassa voi olla hieno tapa hyödyntää paljon.
- Kun hankkit kokemusta, sinun on helpompaa saada lainoja ja saada hakemuksesi hyväksyä myöhemmin.
- Kiinteistökehitys ei luontaisen riskinsä vuoksi välttämättä ole turvallisinta toimintaa ihmisille, joilla ei ole suurta taloudellista nettoa.